【焼津市の空き家問題と活用方法】売却・賃貸・解体の選択肢を徹底解説 vol.2

焼津で空き家の相談を受けていると、最初にほぼ必ず出てくる話題があります。
それが「津波ハザードマップ」です。

「海の近くの実家なんだけど、もう価値なんてないよね」
「ハザードで色がついてる場所は、誰も買ってくれないでしょ」

こういう“半分あきらめ”の声は本当に多いです。
ただ、不動産の現場で見ている限り、結論は少し違います。

リスクがあるから売れないのではなく、リスクの伝え方と出口戦略を間違えるから止まる。
これが焼津の空き家で起きやすい落とし穴です。

Vol.1では、焼津の空き家や街の魅力、空き家をめぐる全体像を整理しました。

Vol.2ではもう一段踏み込んで、「津波×価格×エリア」で、どこで何が起きているのかを現実ベースで解説します。

津波リスクは「価格」より先に「売れ方」に効く

まず大事なのは、津波リスクが与える影響は「価格」よりも先に「売れ方」に出るという点です。

沿岸部や浸水想定があるエリアでは、こんな現象が起きやすくなります。

• 内見が入りにくい（心理的ハードルが高い）
• 住宅ローンや保険の条件を細かく確認される
• 「買う理由」が必要になる（生活利便性だけでは決めにくい）
• 値下げしても決まらない（不安が解消されないまま）

つまり、「安くすれば売れる」という単純な話ではなく、
不安が残ったままだと検討の土俵に乗りにくいのが焼津の特徴です。

逆に言えば、不安を潰す準備ができれば、ちゃんと動きます。

焼津の地価・需要を分ける“境界線”はどこか

焼津の空き家相談で「エリア差」を説明するとき、分かりやすい軸があります。
それが“東名高速道路を境にした心理的な分岐”です。

もちろん、東名より南がすべて危険・北がすべて安全、という乱暴な話ではありません。
ただ、購入検討者の頭の中には、はっきりこういう線が引かれます。

• 「海側はちょっと不安」
• 「内陸側のほうが安心」

この“感覚”が、売れ方に影響します。
焼津で空き家を動かすなら、まずはこの心理構造を理解したほうが早いです。

ここからは、焼津を大きく3つのゾーンに分けて見ていきます。
（※実際の該当はハザードマップ・標高・避難環境で必ず個別確認が必要です）

南海トラフ巨大地震(ケース⑥) 最大浸水深図（m）. 深図（m）データ

【ゾーンA】旧市街地・沿岸部（海に近いエリア）

このエリアは、焼津らしさが濃い場所です。
港の空気、昔ながらの街並み、魚と食文化。
本来は“暮らしの魅力”があるはずなのに、空き家になると一気に評価が割れます。

このゾーンで起きやすい現実

• 「土地（更地）として売る」ほど競合が多くなりやすい
• 大手の住宅会社が積極的に提案しづらい（購入者側が相談しにくい）
• 住宅ローンが通らず、話が止まるケースが出やすい
• その結果、価格調整だけでズルズル長期化する

逆転の戦略（ここがポイント）

このゾーンは、「普通の住宅需要」で勝負すると不利になりがちです。
だからこそ、出口を変えます。

• 建物付きのまま売る（用途を限定した買い手に刺す）
• DIY可能型賃貸にして“住みたい理由”を作る
• 店舗兼住宅、趣味拠点、二拠点利用などのニーズを拾う

沿岸部は「誰に、何として使ってもらうか」を言語化できた瞬間に動きます。
“安いから”ではなく、“目的に合うから”選ばれるように設計するイメージです。

【ゾーンB】利便性の高い市街地（葛藤エリア）

焼津で最も多いのがこのゾーンです。
買い物・病院・学校など、生活利便性は高い。
一方で、場所によっては浸水想定などが気になる。
まさに「便利さと不安が同居」するエリアです。

このゾーンで起きやすい現実

• 検討はされるが、最後に不安で止まる
• 値引き交渉が入りやすい
• 「追加コストの見えにくさ」が嫌われる
  （例：解体費、修繕費、排水・基礎、外構、残置物など）

逆転の戦略

ここで強いのは、「買い手の不安を先回りして消している物件」です。

• 解体するなら「解体更地渡し」など条件を明確にする
• 建物を活かすなら「最低限ここまでは整える」を決めておく
• ハザード・避難環境・標高など、確認情報を整理して提示する
• 追加費用の“上限”を見せる（概算でも良い）

このゾーンは、価格を下げるより、
不確定要素を減らしたほうが早く決まることが多いです。

【ゾーンC】駅西・内陸側（資産価値が安定しやすいエリア）

焼津で「安心感」が強いのがこのゾーンです。
相談でも、購入者側のテンションが明らかに違います。

• 不安が少ない
• 住宅として検討しやすい
• ファミリーの候補に入りやすい
• 中古戸建の需要が安定しやすい

このゾーンで起きやすい現実

ここは逆に、売主が損をしやすいゾーンでもあります。
なぜなら「古家付き土地」として雑に出すと、建物の価値がゼロ扱いされやすいからです。

逆転の戦略

• 安易に土地売りにしない
• “中古住宅としての見せ方”を作る
• 小さなリフォーム・清掃・整理で印象を底上げする
• 必要ならDIY可などの柔軟性で差別化する

このゾーンは、数十万〜数百万円単位で差が出ます。
「放置して出す」だけで損をする可能性が高いエリアです。

空き家購入時に実は大きい「融資判断」という壁

空き家が止まる理由は、買い手の気持ちだけではありません。
見落とされがちなのが金融機関の評価です。

買い手が「買いたい」と思っても、

• ローンが通らない
• 融資条件が厳しい
• 想定より借入が伸びない

となれば、成約は成立しません。

特にリスクが気にされるエリアほど、現金比率が高い買い手や投資的な買い手が増える傾向があります。
ここを理解していないと、「問い合わせはあるのに決まらない」という状態になりやすいです。

焼津の空き家は「壊す前に、できることが多い」

焼津は、空き家にとって厳しい要素がある一方で、
街の魅力が強いのも事実です。

港、食、温泉、観光、インバウンド。
焼津らしい価値を求める人は一定数います。

だからこそ、最初の判断が重要です。

• 更地にしてから売るのが本当に正解か
• 建物を活かして“目的特化”に寄せるべきか
• そもそも売却なのか賃貸なのか
• エリア特性に合う出口はどれか

ハザードマップの色だけで即断してしまうと、
本来取れたはずの選択肢を捨てることにもなりかねません。

まとめ｜焼津市の空き家は「場所」ではなく「戦略」で決まる

焼津市ではすでに、空き家の評価に“差”が出始めています。

• 沿岸部は「用途の設計」で動く
• 市街地は「不安の除去」で動く
• 内陸部は「中古住宅としての整え方」で差が出る

同じ焼津市でも立地により、勝ち筋が違います。

もしあなたの空き家が焼津市内にあるなら、
まずは「どのゾーンで、どの出口が最適か」を整理するだけで、動き方が変わります。

焼津市の空き家、まずは“診断”からでもOKです

「うちは沿岸部だから無理かも…」
「とりあえず土地で出してるけど反応がない」
「売るか貸すか、そもそも決められない」

この段階でも大丈夫です。
焼津の空き家は、エリアに合う戦略を選ぶだけで結果が変わります。

静岡県内の空き家活用・売却の相談は、下記サイトから受け付けています。
まずは状況整理から一緒に進めましょう。

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