再開発で人はどこへ動く？藤枝・牧之原を軸に静岡県中部の“未来の人流”と空き家価値を読む

【静岡県中部 空き家戦略シリーズ】第2回
再開発で人はどこへ動く？藤枝・牧之原を軸に静岡県中部の“未来の人流”と空き家価値を読む

この記事では、静岡県中部（藤枝市・牧之原市・焼津市・島田市・菊川市・吉田町）で空き家をお持ちの方に向けて、
再開発の動きや今後の人の流れを整理しながら、
空き家の売却・活用を考えるための地域の将来性を分かりやすく解説します。

第1回では、静岡県中部の売却物件数を整理しました。
今回はその次の段階。

再開発が、人の流れをどう変えるのか。
そして、それが空き家の価値にどう影響するのか。

感覚ではなく、構造で読み解きます。

① 藤枝市　“働く人”が増える都市型シフト

まず前提として、藤枝市はこれまで「静岡市のベッドタウン的な住宅都市」という側面が強い地域でした。
JR藤枝駅周辺ではマンション開発が継続的に行われ、静岡市などへ通勤するベッドタウンとしての役割も担ってきました。

しかし一方で、全国の地方都市と同様に

• 人口減少
• 中心市街地の空洞化
• 老朽化した建物の増加

といった課題も抱えています。

藤枝駅北口周辺には昭和期に建てられた低層建築物が密集しており、
防災面や都市機能の面でも再整備の必要性が指摘されてきました。

そこで藤枝市は、中心市街地活性化政策の一環として
「住む街」から「働く・交流する都市拠点」へ
都市機能を高める取り組みを進めています。

その象徴となるのが、今回の駅前再開発です。

◆ 藤枝駅前一丁目9街区再開発の意味

藤枝駅北口の東側に位置する約0.3ヘクタールのエリアで、
藤枝駅前一丁目9街区第一種市街地再開発事業が進められています。

事業概要

• 総事業費：約80.3億円
• 地上21階建て
• 延床面積：約16,240㎡

施設には

• 住宅
• 商業施設
• 業務施設

が整備される予定です。

さらに注目されているのが、
大正大学の「藤枝インキュベーションセンター」設置
この施設では

• スタートアップ支援
• 地域ビジネス創出
• デジタル技術活用
• 産学官連携

などが行われる予定です。
つまりこの再開発は、単なるマンション建設ではなく

✔ 若い人材
✔ 起業家
✔ IT・研究人材

を呼び込む拠点づくりでもあります。

◆ 人流予測

この再開発によって、藤枝駅周辺には次のような層の流入が予想されます。

• 若年単身層
• IT・スタートアップ関係者
• 教育・研究関係者
• 駅近志向のビジネス層

特に駅徒歩圏では、「働く場所＋住む場所」
という都市型需要が生まれる可能性があります。

◆ 不動産価格への影響

短期的
→ 駅徒歩圏の住宅需要は底堅い

中期的（5〜7年）
→ 賃貸需要増の可能性
→ リノベーション物件の価値上昇

ただし郊外エリアは影響が限定的と考えられます。

つまり藤枝市では
駅近と郊外で価値差が広がる可能性があります。

◆ 空き家オーナーの判断軸（藤枝）

藤枝市で空き家を所有している場合、判断のポイントは立地です。

駅徒歩圏
→ 売却を急がなくてもよい可能性

駅遠築古住宅
→ 早めの価格調整を検討

小規模住宅
→ 賃貸転用の余地あり

再開発による影響は、すべてのエリアに均等に広がるわけではありません。
駅周辺ほど恩恵が大きくなる可能性が高いと言えます。

◆ 空き家視点で見る藤枝市のポイント

藤枝市は今後、

• 住宅都市
• ビジネス拠点
• 若年層流入都市

という3つの性格を持つ街へ変化する可能性があります。

この変化は、
空き家の価値にも影響します。
例えば

• 駅近 → 賃貸需要増
• 郊外 → 売却判断の重要性

など、立地によって戦略は大きく変わります。

② 牧之原市｜“仕事＋滞在”が生まれる可能性のある地域

牧之原市は、静岡県中部の中でも少し特殊な立地を持つ地域です。
静岡市のような都市機能はありませんが、代わりに

• 東名高速道路
• 富士山静岡空港
• 御前崎港

といった「陸・海・空」の交通インフラが近い場所にあります。

そのためこれまでは、

• お茶の産地
• 農業地域
• 静かな住宅地

というイメージが強い地域でした。
しかし近年、牧之原市では
物流・観光・滞在型の地域へ転換する動きが少しずつ進んでいます。
その中心となるのが、2つの大型開発です。

◆ MAKINOHARA HILLS PROJECT（IC北側開発）

東名高速道路「相良牧之原IC」北側で進められているのが
MAKINOHARA HILLS PROJECTです。

このプロジェクトは約17万㎡という広い土地で進められる複合開発で、

• 商業施設
• 物流施設
• 住宅区画
• ホテルなどの機能

を備えた新しい拠点の形成を目指しています。

事業概要

• 開発面積：約171,000㎡
• 商業施設区画：約100,000㎡
• 物流施設区画：約66,000㎡
• 住宅区画：約4,000㎡

完成予定は2030年頃。
牧之原市では2015年頃からこのエリアの開発構想が進められており、
今回いよいよ本格的な開発段階に入った形です。

この場所は

• 東名高速「相良牧之原IC」から約300m
• 富士山静岡空港から約8km
• 御前崎港から約20km

という交通の要所に位置しています。

そのため、物流拠点としてのポテンシャル
が非常に高いエリアと言われています。

◆ 静波海岸リゾート開発

もう一つ注目されているのが、静波海岸周辺のリゾート開発です。

開発エリアは
静波サーフスタジアム西側の約5万㎡。

計画されているのは

• 温浴施設
• 海浜公園
• スケートボード場
• 飲食施設
• ホテル改修

などを含む観光拠点です。

総事業費は約60億円と見られ、2029年頃の完成を目指しています。

静波海岸はもともとサーフィンの人気スポットですが、
今回の開発によって観光地としての整備がさらに進む可能性があります。

さらに将来的には

• リゾートマンション
• 滞在型観光施設

などの段階的な開発も検討されています。

◆ 人流予測

この2つの開発を見ると、牧之原市では2種類の人の流れ
が生まれる可能性があります。

① 仕事の人流

• 物流関係者
• 商業施設の従業員
• 出張ビジネス客

② 滞在型の人流

• サーファー
• 観光客
• ワーケーション層
• 二拠点生活層

これまで牧之原市は「通過する地域」になりがちでしたが、
今後は「滞在する地域」へ変わる可能性があります。

◆ 不動産価格への影響

ただし、すぐに住宅価格が上昇するとは限りません。
短期的には不動産価格への影響は限定的と考えられます。

しかし中長期では、

• 静波周辺
• IC周辺

など一部エリアで価値の変化が起きる可能性があります。

特に宿泊用途や滞在用途として使える物件は、
新しいニーズが生まれる可能性があります。

◆ 空き家オーナーの判断軸（牧之原）

牧之原市で空き家を持っている場合、ポイントは「場所」です。

静波周辺
→ 観光・民泊用途の可能性

IC周辺
→ 賃貸・事業用途の可能性

それ以外の郊外住宅
→ 早期売却も選択肢

すべてのエリアが同じ影響を受けるわけではないため、
立地ごとの判断が重要になります。

◆ 空き家視点で見る牧之原市

牧之原市はこれまで、

• 農業地域
• 静かな住宅地域

というイメージが強い地域でした。しかし今後は

• 物流拠点
• 観光滞在拠点

という新しい役割を持つ可能性があります。
つまり牧之原市は、静岡県中部の中でも「変化の可能性が大きい地域」
と言えるかもしれません。

まとめ　藤枝・牧之原は今後の人の流れを左右する可能性

ここまで、静岡県中部の中でも特に動きが大きい

• 藤枝市（駅前再開発・インキュベーション拠点）
• 牧之原市（IC北側開発・静波リゾート開発）

について整理してきました。

藤枝市では、駅前再開発によって
「住む街」から「働く・交流する都市拠点」へ変化する可能性があります。

一方、牧之原市では

• 物流拠点の形成
• 観光・滞在型開発

という2つの方向から人の流れが生まれ、
これまでとは違う地域の役割を持つ可能性があります。

再開発はすぐに不動産価格に反映されるとは限りませんが、
人の流れが変わると住宅需要の構造も少しずつ変わっていきます。

そのため空き家をどうするか考えるときも、
現在の相場だけでなく地域の将来の動きを知っておくことが大切です。

次回記事では「焼津・島田・菊川・吉田」を分析

今回の記事では、特に変化が大きい

• 藤枝市
• 牧之原市

を中心に紹介しました。
次回の記事では、

• 焼津市
• 島田市
• 菊川市
• 吉田町

の地域特性や再開発情報を整理しながら、
静岡県中部の将来ポテンシャルランキング
という形で、空き家の視点から地域の可能性をまとめていきます。

空き家を

• 売却するべきか
• 活用するべきか
• もう少し様子を見るべきか

判断するための参考になる内容を整理する予定です。

静岡県中部で空き家をお持ちの方へ

静岡県中部では、地域によって

• 人の流れ
• 住宅需要
• 将来性

が少しずつ違ってきます。そのため空き家も
「どこにあるか」で取るべき戦略が変わるケースが多くあります。
もし

• 藤枝市
• 牧之原市
• 島田市
• 焼津市
• 菊川市
• 吉田町

など静岡県中部で空き家をお持ちで、

「売るかどうか迷っている」
「このまま持っていて大丈夫なのか」
「活用の方法が分からない」

といったお悩みがあれば、ぜひ一度ご相談ください。

空き家の状況や地域の動きを踏まえて、
売却・活用の方向性を一緒に整理することも可能です。

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