空き家を売却するときに考えるべきこと
空き家を売却しようとした際、最初にぶつかる壁が「いくらで売れるのか？」という疑問です。
不動産会社に依頼をすることで査定は簡単に受けられますが、
その査定額が本当に妥当か、どんな基準で算出されているのか不安になることもあると思います。
売却額がどんな基準で算出されているのかを知らなければ、
後悔する売却になってしまうこともあります。
この記事では、空き家を売却する前に知っておきたい「査定の仕組み」と
「高く売るためのチェックポイント」を静岡県の空き家事情も踏まえて詳しく解説します。
査定には”机上査定”と”訪問査定の”2種類ある
1. 机上査定（簡易査定）
机上査定とは住所や築年数、広さなどの基本的な情報をもとに、
周辺相場などから大まかな価格を算出する方法です。
ネット上でよくある一括査定などがこの方法に当てはまります。
簡単に依頼することができ、スピーディですが、地域性や建物の良さを考慮されないため精度は低めです。
多くの会社にお願いしても金額に差が出ることはほとんどありません。
【メリット】
- すぐに査定結果がわかる
- 電話やオンラインで完了するケースが多い
【デメリット】
- 現況（現地の建物の劣化状況、日照や風通し、周辺環境の騒音や道路幅などの細かい条件）を
反映できないため、実際の売却価格とズレる可能性あり - しつこい電話営業が来る可能性がある
2. 訪問査定（現地査定）
訪問査定とは、不動産会社が実際に現地に出向き、
建物の劣化状況や日当たり、道路条件などを確認した上で、
より正確な査定を出す方法です。
地元の不動産会社でも買取再販を生業としている不動産会社は
査定金額が低くなる可能性があります。
【メリット】
- 周辺需要に沿った、精度の高い価格が出てくる
- 築100年などの物件はプレミア価格になる可能性もある
【デメリット】
- 現地立ち会いが必要
- 査定結果までに1週間ほどかかる
売却を本格的に検討するなら、訪問査定を受けるのが必須！
また不動産会社も募集をしてくれる会社なのか、買取再販をしている会社なのかで
査定額は変わってきます。
不動産査定でチェックされるポイント
1. 立地（地域・駅からの距離・周辺環境）
- 最寄り駅やバス停からの距離
（徒歩10分以内であればプラス評価になることが多い） - 周辺の・スーパー教育・医療施設など（治安も含め）
（徒歩圏内にスーパーや病院、小学校などがあると好印象） - 地域の人口動態や地価動向
（人口が増加傾向にある地域や再開発エリアでは査定が上がりやすい）
※静岡県内でも、静岡市・浜松市・富士市・三島市などの都市部は需要が高く、
空き家でも比較的高値がつきやすい傾向があります。
2. 土地の形状・面積・方角
- 整形地かどうか
（整形地とは四角形や長方形など、建物を建てやすく無駄なスペースが出にくい形状の土地を指し、
査定上有利になることが多い） - 接道状況（公道との接続があるか、道幅が2m以上あるか）
- 南向き・角地などはプラス査定になることがある
3. 建物の状態
- 築年数（木造の場合、耐用年数である築20年以上は建物価値がほぼゼロ評価になることも）
- 雨漏り、シロアリ、傾き、基礎の亀裂などの劣化状況
- 断熱や耐震性能、リフォーム歴
※使用していない（空き家）期間が長い場合、
劣化の進行が早くなるため、事前の修繕や清掃で査定アップに直結します。
4. 権利関係・接道・法令制限
- 所有者が複数いる場合の共有状態
- 接道義務の有無（再建築不可の土地は大幅減額）
- 都市計画区域・用途地域・建ぺい率・容積率など
査定前にできる5つの準備で価格アップを狙う
1. 不用品・家具などを整理し室内をスッキリ見せる
荷物が散乱していると「管理が行き届いていない」という印象を与え、
マイナス査定につながる可能性があります。
また内装のすべてが見えないことで、水漏れなど建物の劣化が後から見つかることも
あるため、トラブルにもつながりやすいため注意が必要です。
2. 清掃・簡易リフォームを行う
水回りや外壁の汚れは特に印象を左右します。
査定しに来る営業マンも人のため、目に見えて管理が行き届いていると
思わせることで、査定額は上がる可能性があります。
障子張替え、外壁のひび補修などの軽微な修繕もすることも効果的です。
3. 雨漏りやシロアリなどのトラブルがないか確認
これらは大幅減額要因となるため、
心配な場合は事前に業者にチェックを依頼するのが得策です。
シロアリの床下チェックだけは無料で実施している業者もありますので、
試しに使ってみるのも良し。
4. 境界線など権利関係を明確にする
境界標が見当たらない場合や
共有名義がある場合は事前に専門家に相談をすることをオススメします。
いざ売却手続きをした際に遅延するリスクを防げます。
5. 複数社から査定をとる
2～3社の査定を比較することで相場感がつかめ、
査定理由も把握しやすくなります。
なるべく地域の不動産会社へ依頼することをオススメします。
空き家査定時によくある質問Q&A
Q1：空き家ってリフォームしてから売るべき？
A：必ずしも必要ではありません。
買主が自分好みにリフォームしたいケースもあるため、
現況渡しでもOK。
ただし、最低限の補修（雨漏り・外壁など）は査定アップにつながります。
Q2：再建築不可の土地って売れますか？
A：売れますが、買主が限られます。
資材置場や隣地購入希望者などが対象になることが多く、価格は大きく下がります。
Q3：空き家バンクに登録している物件も査定してもらえる？
A：はい。不動産会社に伝えれば、査定をしてくれます。
まとめ｜空き家売却で後悔しないために
空き家を売却する際に最も大切なのは、正しい査定と情報収集です。
✅ 査定は「机上査定」より「訪問査定」で精度アップ
✅ 査定のポイントを理解して、事前に準備を進める
✅ 複数社に相談して、相場感と信頼できる業者を見極める
また、静岡県のように地域によって地価・需要が大きく異なるエリアでは、
地元の実情に詳しい不動産会社を選ぶことも大切です。
大切な資産を適正価格で売却するためにも、まずはこの記事を参考に「査定の仕組み」を押さえておきましょう。
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