静岡県で空き家を相続した方へ｜相続登記の義務化と2026年の住所変更登記を解説

相続登記が義務化されたというニュースは、すでに耳にした方も多いと思います。

一方で、2026年4月から始まったもうひとつの義務である、
住所や氏名を変更した不動産所有者に対する「住所等変更登記」の義務化については、
まだ十分に知られていない印象があります。

藤枝市の空き家ゼロサポーターとして空き家の相談を受けていると、
「相続登記は済ませたけれど、その後の住所変更までは登記していなかった」
というケースもあります。

住所等変更登記は、相続した方だけの制度ではありません。
不動産の登記名義人であれば関係する可能性があります。

この記事では、

• 2024年4月から始まった相続登記の義務化
• 2026年4月から始まった住所・氏名変更登記の義務化
• 相続人申告登記
• スマート変更登記
• 相続登記後の空き家の売却・管理・活用

について、静岡県で空き家を相続した方に向けて整理します。

相続登記とは

相続登記とは、不動産の所有者が亡くなった際に、相続によって所有権を取得した人へ
登記名義を変更する手続きです。

相続登記をしないままでは、登記簿上の所有者が亡くなった方のまま残ります。

その状態では、売却や抵当権の設定など、不動産を処分する場面で相続登記が必要になるため、
後になって手続きが止まる原因になります。相続人申告登記だけでは権利関係そのものを公示するものではなく、
売却や抵当権設定などを行う際には正式な相続登記が必要です。

以前は相続登記に申請期限がなかったため、「とりあえず後回し」にされた不動産も少なくありませんでした。

そのまま次の相続が発生すると、相続人が増え、数十年前の戸籍をたどったり、
多数の相続人と連絡を取ったりする必要が出てきます。

空き家を売りたいと思った段階で初めて調べてみると、
「名義が祖父のままだった」ということもあります。

なぜ相続登記が義務化されたのか

大きな背景にあるのが、所有者不明土地の問題です。
相続登記や住所変更登記が行われないまま時間が経つと、
登記簿を見ても現在の所有者に連絡できない土地が増えていきます。

所有者が分からなければ、

• 土地の売買
• 道路や公共事業
• 隣接地との調整
• 空き家や土地の活用

などを進める際にも支障が生じます。
こうした問題を減らすため、不動産登記に関する制度が大きく見直されました。

相続登記の義務化は2024年4月から

2024年4月1日から、相続登記の申請が義務化されています。

相続によって不動産の所有権を取得した人は、自分のために相続が開始したことを知り、かつ、
その不動産の所有権を取得したことを知った日から3年以内に相続登記を申請する必要があります。
正当な理由なく申請を怠った場合は、10万円以下の過料の対象になる可能性があります。

2024年4月より前の相続も対象

注意したいのは、義務化後に発生した相続だけが対象ではないことです。
2024年4月1日より前に相続した不動産で、まだ相続登記が済んでいない場合も対象になります。
原則として2027年3月31日までに相続登記を行う必要があります。

ただし、不動産を相続で取得したことを知った日が2024年4月以降の場合は、
その日から3年以内が期限になります。
古い空き家を相続したまま名義を変えていない方は、一度登記簿を確認しておいた方がよいでしょう。

相続人申告登記という方法もある

相続人同士の話し合いがまとまらず、期限までに通常の相続登記が難しい場合には、
相続人申告登記という制度があります。

自分が登記名義人の相続人であることなどを法務局へ申し出ることで、
相続登記の基本的な申請義務を履行することができます。
通常の相続登記と比べて必要書類を簡略化でき、特定の相続人が単独で申し出ることも可能です。

ただし、相続人申告登記は正式な名義変更ではありません。

その後、遺産分割が成立した場合には、その内容に基づく相続登記を一定期間内に行う必要があります。
相続人申告登記だけで、その追加的な登記義務まで済むわけではありません。

「期限が迫っているけれど遺産分割がまとまらない」という場合には、
司法書士などへ相談しながら検討する方法があります。

住所・氏名の変更登記も2026年4月から義務化

相続登記とあわせて確認したいのが、2026年4月1日に始まった住所等変更登記の義務化です。
不動産の所有者が、

• 引っ越して住所が変わった
• 結婚などで氏名が変わった

といった場合、原則として変更日から2年以内に住所・氏名の変更登記を行う必要があります。
正当な理由なく申請しなかった場合は、5万円以下の過料の対象になる可能性があります。

2026年4月より前の住所変更も対象

こちらも、制度開始後の変更だけが対象ではありません。
2026年4月1日より前に住所や氏名が変わっていて、登記簿が古いままの場合も義務化の対象です。
その場合は、2028年3月31日までに変更登記を行う必要があります。

たとえば、
「20年前に購入した土地の登記簿には、以前住んでいた東京の住所が残っている」
といったケースも確認が必要です。

相続した不動産だけではなく、以前から所有している土地や建物についても、
一度登記簿上の住所・氏名と現在の情報が一致しているか確認しておくと安心です。

すぐに過料になるわけではない

「期限を過ぎたら、すぐに過料を取られるのか」
と心配になる方もいると思います。

法務省の案内では、住所等変更登記について登記官が義務違反を把握した場合、
直ちに裁判所へ過料通知を行うのではなく、まず義務違反者に登記をするよう催告する運用が示されています。

ただし、それを理由に手続きを後回しにするのではなく、
該当する可能性がある場合は早めに確認しておく方がよいでしょう。

「スマート変更登記」も確認しておきたい

住所等変更登記の義務化にあわせて、
法務省ではスマート変更登記という仕組みも導入しています。

個人の場合、あらかじめ氏名・住所・生年月日などの「検索用情報」を申し出ておくことで、
その後住所や氏名が変更された際に、法務局が変更内容を確認し、
本人の了解を得たうえで職権による変更登記を行う仕組みです。

検索用情報の申出は簡単・無料と案内されており、スマート変更登記を利用すれば、
住所等の変更があるたびに自分で変更登記を申請しなくても、制度上の負担を軽減できます。

今後も転居する可能性がある方や、複数の不動産を所有している方は確認しておきたい制度です。

相続登記の手続きはどう進める？

相続の状況によって必要な書類や手続きは異なりますが、一般的には次のような流れになります。

1．相続人を確認する

被相続人の戸籍などを確認し、誰が法定相続人になるのかを調べます。
相続関係が複雑だったり、過去に何度も相続が発生していたりすると、確認に時間がかかることがあります。

2．誰が不動産を取得するか決める

遺言書がない場合など、相続人が複数いるケースでは、遺産分割協議によって誰が
不動産を取得するか決めることがあります。

相続人全員の合意が必要になるため、遠方に住む相続人が多い場合には時間がかかることもあります。

3．相続登記を申請する

必要書類をそろえ、不動産所在地を管轄する法務局へ申請します。
登録免許税などの費用も発生します。

自分で申請することもできますが、相続関係が複雑な場合や書類収集が難しい場合には、
司法書士への依頼を検討する方法もあります。

相続放棄を検討している場合は早めに確認

「空き家はいらないから相続放棄をすればよい」
と考える方もいますが、相続放棄には原則として、
自己のために相続の開始があったことを知った時から3か月以内という期間があります。

また、相続放棄をするかどうかは、不動産だけではなく預貯金や負債など相続財産全体を踏まえて
判断する必要があります。

判断に迷う場合には、早い段階で弁護士などの専門家へ相談することをおすすめします。

静岡県中部の空き家で起こりやすいケース

静岡県中部で空き家の相談を受けていると、相続と空き家の問題が同時に発生しているケースがあります。

たとえば、

• 藤枝市・島田市・焼津市などに実家が残っている
• 相続人本人は東京や県外に住んでいる
• 建物には家財が残ったまま
• 親や祖父母の名義のままになっている
• 売却するか、残すか、貸すかを決められていない
• 相続登記だけ済ませ、その後何年も空き家のままになっている

といったケースです。

空き家が静岡にあり、相続人が県外に住んでいると、建物の状態を確認するだけでも時間と交通費がかかります。
さらに、相続人が複数いる場合には、
「売却したい人」
「残しておきたい人」
「自分では使わないけれど手放したくない人」
など、考え方が分かれることもあります。

そのため、相続登記だけではなく、その不動産を今後どうするのかまで早めに整理しておくことが必要です。

相続登記が終わったら空き家をどうする？

相続登記が終わっても、空き家そのものの問題が解決するわけではありません。
次に考えたいのが、今後の方針です。

売却する

今後使用する予定がなく、管理を続ける負担が大きい場合には、売却・買取を検討する方法があります。

建物が古い場合でも、

• 古家付き土地として売る
• 建物を残したまま売却する
• 必要に応じて解体して売る

など、状態によって複数の方法があります。

賃貸として活用する

建物の状態や地域の需要によっては、賃貸として活用できる可能性もあります。

大規模なリフォームを前提にするのではなく、必要な部分だけ修繕して貸す方法や、
DIY可能物件として募集する方法も考えられます。

すぐに決めず管理する

相続直後に売却・賃貸を決められない場合には、空き家管理をしながら時間をかけて考える方法もあります。

換気や通水、建物外部の確認などを行い、建物の劣化を抑えながら方針を検討します。

家財整理から始める

「家の中に親の荷物が大量に残っていて、その先に進めない」というケースもあります。

その場合には、相続・家財整理から進める方法があります。

すべて片付けてから不動産会社へ相談しなければならないわけではありません。

まず建物の状態や今後の希望を整理し、そのうえで必要な片付けの範囲を考えることもできます。

専門家へ相談した方がよいケース

次のような場合には、自分だけで進めず専門家への相談を検討した方がよいでしょう。

• 相続人が多数いる
• 何世代も相続登記をしていない
• 遺産分割について意見がまとまらない
• 相続放棄を検討している
• 登記簿上の名義や住所が現在の状況と大きく異なる
• 必要な戸籍や書類が分からない

登記手続きについては司法書士、相続人間の争いや相続放棄などについては弁護士など、内容によって相談先も変わります。

空き家については、登記だけでなく、その後の管理・売却・賃貸なども並行して考えていくと全体を整理しやすくなります。

まとめ｜登記を済ませた後の空き家まで考えておく

2024年4月から相続登記が義務化され、2026年4月からは住所・氏名などの変更登記も義務化されました。

これまでのように、「いつか登記すればいい」
という考え方では済まない制度になっています。

特に、2024年4月より前に相続した不動産について相続登記が済んでいない場合、
原則として2027年3月31日が一つの期限になります。
住所等変更登記についても、2026年4月より前の変更が未登記の場合は2028年3月31日までの対応が必要です。

ただし、登記を済ませることは空き家問題のゴールではありません。

その後、

売るのか。
貸すのか。
しばらく管理するのか。
家財整理から始めるのか。

を考える必要があります。

静岡県中部で相続した空き家について、「何から始めればよいか分からない」
という段階でも構いません。

静岡空き家総合サービスでは、藤枝市・島田市・焼津市を中心に、
空き家の売却・賃貸・管理・活用についてご相談を承っています。

登記そのものについては司法書士などの専門家につなぎながら、
登記後の空き家をどうするかまで含めて整理することができます。

まずは現在の状況を確認するところから、お気軽にご相談ください

＼相続の事でお困りであればまずは無料でご相談下さい！／