・相続で取得した家（古民家）があり、水回りの設備だけリフォームし、賃貸募集に出しているが中々決まらない
・リフォームにお金はかけれないが、どうせなら賃貸で貸し出したい
・一部ならDIYしてもいいとは思っているけど、管理会社はDIY不可の方が良いと言われている
上記のような方はおられないでしょうか。
一戸建ての不動産を相続したが活かし方がわからない、賃貸で募集したいが中々決まらないが
どうしたらいいかわからないこんな相談が多くなっています。
賃貸で貸し出す際にはまず、借りる立場になって考えることも重要ではないでしょうか。
×水回りが綺麗でも壁紙に生活感のあるシミが多い家に住みたいと思うでしょうか？
×壁や床にへこみが多く、前の入居者の生活感が残る部屋で住みたいと思うでしょうか？
一戸建ての空き家を貸し出す際に上記のような状態の物件でも
DIY不可としている物件が多いと思います。
（地域差はあると思いますが、経験上地方にはDIY不可物件は多いです。）
そこで今回は国土交通省が推奨しているDIY型賃貸借を説明します。
DIY型賃貸借で募集すると一気に賃貸での反響が変わってきます。
DIY型賃貸借のメリット・デメリット
まずはDIY型の賃貸にした際の双方のメリットを見ていきましょう。
DIY型賃貸 貸主（所有者）側のメリット
- 現況のままで賃貸ができ、修繕の費用や手間がかからない
- 借主がDIY工事を行うため愛着が生まれ長期入居が見込まれる
- 明渡し時に設備・内装等がグレードアップしている可能性もある
貸主側のメリットとしてはやはり費用をなるべくかけずに賃貸ができるということではないでしょうか。
DIYができるとなれば思った通りの内装に変更できるため、長期入居も期待できます。
DIYの内容によっては、最初の状態よりも今の貸し方に合った内装になって次に貸し出せる可能性もあります。
地域によってはDIY可能な物件が少ない場所だと希少性があり、賃料UPに成功した事例もあります。
DIY型賃貸 借主（借りる）側のメリット
- 自分好みに改修ができ、自分の持ち家感覚で居住できる
- ＤＩＹ工事費用を負担する分、相場より安く借りられる可能性がある
- ＤＩＹ工事部分は原状回復義務をなしとすることもできる
借りる側としては自分の好みの内装にできるため、満足度が上がり長期で入居してもらえる可能性が高まります。
あまり使っていない家だと複数の内装工事が必要になるため、相場よりは安く貸し出す必要があり、
借りる側は安く入居できるというメリットがあります。
また元大工であったり、建築関係の経験者であれば内装が今より良くなる可能性もあり、
工事内容によっては原状回復をすることなく退去することが出来ます。
DIY型賃貸 デメリット
ずばりデメリットは雑な工事により建物の価値が下がる、退去時にどこを原状回復するのか確認できていないため
揉める可能性があるということです。
普通に賃貸で貸し出すより、リスクが高まるため管理会社や不動産会社は貸主にはDIY型を勧めることはないでしょう。
ただ今後地方では空き家や空きアパートが増え、賃貸募集する物件は増えていくでしょう。
その中で他の物件と差別化するためにはDIY可能な賃貸として貸し出すことも検討してみませんか。
DIY型賃貸を成功に導く 契約の進め方
DIY型賃貸をトラブルなく進めるためには契約の前から決めるべきことが多数あります。
【DIY型契約をするにあたって事前に協議するべき事項】
・DIY工事を認める内容を事前協議（躯体に関わる工事、壁を抜くなどは無しにするなど）
・申請書、合意書を工事のたびに取り交わし工事内容が申請書と相違ないか工事途中、終わりに確認
確認事項
・工事費用の負担者
・工事の実施者
・所有権の帰属
・原状回復義務
・明渡し時の精算（※明渡し後の所有権は貸主）
確認事項が多く、戸惑う所有者は多いかもしれませんが、もしこの時点でDIY型賃貸に興味がある方は
ぜひ弊社へお問い合わせください。
次に確認事項について詳しく説明していきます。
DIY型賃貸借でトラブルを未然に防ぐ確認事項 重要ポイント
- 工事費用の負担者
- 工事の実施者
- 所有権の帰属
- 原状回復義務
- 明渡し時の精算（※明渡し後の所有権は貸主）
❶工事費用の負担者
DIY程度の内装工事であれば借主負担で問題ないでしょう。
ただ耐震補強工事など建物自体の価値が上がるような工事を借主が希望されている場合は、
その部分の工事だけは貸主側で工事費用を負担することもあるでしょう。
契約前に工事内容をあらかじめ聞いておき、事前に費用負担はどちらがするのか
調整しておくことが重要です。
➋工事の実施者
軽微な工事であれば借主自身でDIY工事をするのか、借主が発注した工事業者で実施しても問題ないものの、
内装状態によっては大規模な工事が必要になってくることもあります。
そうなると借主自身の工事業者で工事を実施してもよいか、建物の事をよく知っている貸主側の業者で
工事をするのかでは大きな違いになる。
契約前から工事内容を借主にヒアリングをし、事前にどちら側で工事を実施するのかを決めておきましょう。
また工事の際に建物本体や近隣など第三者に損害を与えた場合の責任の所在を明確にする必要があります。
工事に係るトラブルを回避するため、貸主又は借主が求めた場合には、
工事前後の立ち会いや図面の確認などを行うこともトラブル回避には重要です。
❸所有権の帰属
建物の所有物に棚をつけたり、床材を張り替えたり、一部を改修したりするため、
工事部分に関する所有権が借主と貸主のどちらにあるのかを当事者間の合意により取り決めることが必要です。
ただし、改修により建物と一体となり、分離することができない工事部分（例：壁にペンキを塗った場合など）は、
その所有権は貸主が持つこととなります。
❹原状回復義務
工事部分について、明渡し時（退去時）に残置するのか撤去するのか取り決める必要があります。
残置する場合は、原状回復義務（工事前の状態に戻すこと）はなくなりますが、
明渡し時に通常損耗（※1）や経年変化（※2）以外の事由により工事部分の補修が必要になっているなど、
本来有する機能が失われている場合（例えば、新たに設置したガスコンロが動かなくなっている場合など）において、
補修を求めるかどうかも決めておく必要があります。
撤去する場合は、原状回復義務の有無や、原状回復ありとする場合には、
どこまで原状回復を求めるかを決めておくことが望ましいです。
❺明渡し時の精算（※明渡し後の所有権は貸主）
DIY型賃貸借では、原状回復を免除したり、契約期間中の賃料を安く募集したりする代わりに、
費用請求の権利を放棄する場合も見られます。
そのため、トラブル回避の観点から、費用の精算の有無についてあらかじめ定めておくことが必要です。
また、精算を行う場合は、残存価値の算定方法について、
あらかじめ貸主と借主で合意しておくことが望ましいものと考えられます。
DIY型賃貸借 まとめ
DIY型の賃貸を成功させるには事前に工事内容を協議し、借主と取り決めをすることで、
トラブルを防ぎ、成功へと導くことに繋がります。
DIY型賃貸で貸し出してみたいと思われた方は是非一度弊社へお問い合わせください。
国土交通省が推奨している契約書をもとに、
「DIY型賃貸借契約書」「工事申請書」「工事合意書」を揉めることを未然に防ぐための書類として
作成しております。
【お問い合わせフォーム】
コメント